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相続登記(不動産の名義変更)をする理由

 実家の戸建てやマンションなどの不動産を相続された際に、当たり前のように不動産の名義変更が必要だというご認識でご相談にいらっしゃる方もいれば、不動産の名義変更が必要だなんて知らなかったというご相談者の方もいらっしゃいます。

 今回は、相続登記(相続による不動産の名義変更)をする必要があるのかご説明します。

 

相続登記は義務ではない

 実は亡くなった方から相続人への相続登記(不動産の名義変更)は義務ではありません。登記をするかしないかは、相続人に任されているのです。そして、義務ではない以上、当たり前ですが、いつまでに登記しなければならいといった期限もありません。

 しかし、私たちが無料相談などで相続登記をするべきかと質問されたときは相続登記はやっておいた方が良いとご回答しています。これから、その理由をご説明したいと思います。

【早めに相続登記する方が良い理由①】
 長年放っておくと関係者が増えてしまう

 相続登記をしなくても問題なく住めるのでそのままにしているという方もいますが、相続があると故人の所有していた不動産は、法定相続分(法定相続人や相続分についての説明はこちら)に応じて、相続人たちが共有している状態になります。そして、その状態で相続人の誰かがが亡くなってしまうと、その亡くなった相続人が相続していた相続持分がさらに次の相続人たちに相続されることになります。

 例えば、子供のいないXさんが亡くなると、相続人は配偶者のYさんとXさんの兄弟達になります。そして、さらにYさんが亡くなるとYさんの兄弟も相続人になります。これにXさんやYさんの兄弟達の相続も考えると当事者がかなりの数になることがお分かりいただけると思います。

 このように相続が繰り返されると当事者がどんどん増えてしまいます。何十年も前の相続登記の依頼を受け戸籍を取ってみると相続人が何十人にもなっていたりします。このような場合、行方不明になっている相続人がいて別途裁判手続きが必要になることも多く時間も費用もかかってしまいます

 では、「相続登記は義務ではないならずっとしなくても良いのでは?」とお考えの方もいるかもしれません。しかし、相続登記をしなければならないこともあります。

【早めに相続登記する方が良い理由②】
 不動産を売却したり、ローンの担保にすることができない

 不動産は、相続登記をしないと売却することができません。また、不動産を担保にしてローンを組むこともできません。

 例えば、「親から相続した実家にずっと住んでいたが売却して引越しをしたい。」または、「建物が古くなってきたので、銀行からお金を借りて建て替えをしたい。」といったときには、相続登記をして自身の名義にする必要があります。

 不動産の買主は、購入した不動産について自身の名前へ名義変更の登記をすることができます。そして、売主はこの登記に協力する義務を負っています。しかし、相続登記をせずに故人の名義のままだと、買主への名義変更の登記を行うことができません。そのため、売却の前提として売主は相続登記をする必要があります。

 また、銀行が不動産を担保に融資をする場合、抵当権という権利を不動産に設定しますが、これも同様に故人の名義のままだと登記ができません。

 売却しようとしたときに相続登記の手続きに時間がかかり、思っていたスケジュールで売却できないこともあります。今はその予定がなくても将来何があるか分かりませんので、いざ売却するときに困らないように相続登記をしておいて損はないと思います。

【早めに相続登記する良い理由③】
 心当たりのない差し押さえがされてしまうことも

 相続人の間では話し合い(遺産分割協議)が済んでいたのに、相続登記をしないでいると他人にその話し合いの内容を主張できなくなる場合もあります。このように書かれれても分からないと思いますので、具体的な事例でご説明します。

 Xさんが亡くなり、Xさんの所有していた実家は、相続人間の話し合いで長男であるAさんが相続することになりました。しかし、相続登記の登記はせずにXさんの名義のままにしていました。しかし、数年後、Aさんは自分が相続したはずの実家をBさんにお金を貸しているという債権者が差し押さえたと知り驚きます。この差押えは認められるのでしょうか。

 通常、AさんがBさんの兄であったとしても、弟が借金をしている債権者から自身の不動産を差し押さえられることはありません。しかし、相続登記をしないでいるとBさんが相続する法定相続分の4分の1については、Aさんが取得したことを対抗できないのです。つまり、Aさんが相続した実家の4分の1の持分については、Bさんの債権者が差し押さえることができるのです。

 これはあくまでも一例です。対抗要件については、場合によって考え方が異なります。また、民法の改正も関係してくるので、詳細は、別の機会にご説明したいと思います。

【早めに相続登記する方が良い理由④】
 相続登記の義務化が検討されている

  余談ですが、実は相続登記の義務化が検討されています。相続が発生しても相続登記が行われていないため、不動産の登記簿を確認しても所有者がすぐに分からない土地が多くあります。そして、そのために土地の利用が妨げられていることが問題となっています。この問題を解決するため、民法と不動産登記法を見直すことが検討されています。義務化により、面倒な相続登記が簡単になりご自身で手続きするのが当たり前になるかもしれません。

 また、この所有者不明土地の問題では、相続登記以外にも遺産分割協議に期間制限を設けたり、土地所有権の放棄なども検討されています。田舎の土地を相続したが使う予定もなければ、売却もできず困っているという相談も多いので、土地所有権の放棄は制度化して欲しいなと思います。

 

 

 

まとめ

 相続による不動産の名義変更は、義務ではないとはいえ、放置していると困ること場合があります。手間はかかりますが、簡単な内容であれば一般の方でもご自身で相続登記を行うことはできると思います。

 大切な方が亡くなられたときは、すぐには気持ちの整理がつかないこともあると思います。一度落ち着かれてからで構いませんので、相続登記はお早めに行うことをおすすめしております。

 

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