登記（不動産の名義変更）をする理由
　　　　＜相続編＞　～もし、登記をしないとどうなる？～

　実は亡くなった方から相続人への相続登記（不動産の名義変更）は義務ではありません。登記をするかしないかは、相続人に任されているのです。そして、義務ではない以上、当たり前ですが、いつまでに登記しなければならないといった期限もありません。

　しかし、私たちが無料相談などで相続登記をするべきかと質問されたときは相続登記はやっておいた方が良いとご回答しています。これから、その理由をご説明したいと思います。

　相続登記をしなくても問題なく住めるのでそのままにしているという方もいますが、相続があると故人の所有していた不動産は、法定相続分（法定相続人や相続分についての説明はこちら）に応じて、相続人たちが共有している状態になります。そして、その状態で相続人の誰かがが亡くなってしまうと、その亡くなった相続人が相続していた相続持分がさらに次の相続人たちに相続されることになります。

　例えば、子供のいないXさんが亡くなると、相続人は配偶者のYさんとXさんの兄弟達になります。そして、さらにYさんが亡くなるとYさんの兄弟も相続人になります。これにXさんやYさんの兄弟達の相続も考えると当事者がかなりの数になることがお分かりいただけると思います。

　このように相続が繰り返されると当事者がどんどん増えてしまいます。何十年も前の相続登記の依頼を受け戸籍を取ってみると相続人が何十人にもなっていたりします。このような場合、行方不明になっている相続人がいて別途裁判手続きが必要になることも多く時間も費用もかかってしまいます。

　では、「相続登記は義務ではないならずっとしなくても良いのでは？」とお考えの方もいるかもしれません。しかし、相続登記をしなければならないこともあります。

　不動産は、相続登記をしないと売却することができません。また、不動産を担保にしてローンを組むこともできません。

　例えば、「親から相続した実家にずっと住んでいたが売却して引越しをしたい。」または、「建物が古くなってきたので、銀行からお金を借りて建て替えをしたい。」といったときには、相続登記をして自身の名義にする必要があります。

　不動産の買主は、購入した不動産について自身の名前へ名義変更の登記をすることができます。そして、売主はこの登記に協力する義務を負っています。しかし、相続登記をせずに故人の名義のままだと、買主への名義変更の登記を行うことができません。そのため、売却の前提として売主は相続登記をする必要があります。

　また、銀行が不動産を担保に融資をする場合、抵当権という権利を不動産に設定しますが、これも同様に故人の名義のままだと登記ができません。

　売却しようとしたときに相続登記の手続きに時間がかかり、思っていたスケジュールで売却できないこともあります。今はその予定がなくても将来何があるか分かりませんので、いざ売却するときに困らないように相続登記をしておいて損はないと思います。

　相続人の間では話し合い（遺産分割協議）が済んでいたのに、相続登記をしないでいると他人にその話し合いの内容を主張できなくなる場合もあります。このように書かれても分からないと思いますので、具体的な事例でご説明します。

　Xさんが亡くなり、Xさんの所有していた実家は、相続人間の話し合いで長男であるAさんが相続することになりました。しかし、相続登記の登記はせずにXさんの名義のままにしていました。しかし、数年後、Aさんは自分が相続したはずの実家をBさんにお金を貸しているという債権者が差し押さえたと知り驚きます。この差押えは認められるのでしょうか。

　通常、AさんがBさんの兄であったとしても、弟が借金をしている債権者から自身の不動産を差し押さえられることはありません。しかし、相続登記をしないでいるとBさんが相続する法定相続分の４分の１については、Aさんが取得したことを対抗できないのです。つまり、Aさんが相続した実家の４分の１の持分については、Bさんの債権者が差し押さえることができるのです。

　これはあくまでも一例です。対抗要件については、場合によって考え方が異なります。また、民法の改正も関係してくるので、詳細は、別の機会にご説明したいと思います。