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登記(不動産の名義変更)をする理由
   <売買・贈与編> ~もし、登記をしないとどうなる?~

 「不動産を購入した場合、登記が必要と言われたけど…どうして登記が必要なのでしょうか?」

 それは法律上、不動産については「登記」が対抗要件となるためです。

 このページでは「どうして登記が必要なのか?」「もし、登記をしないとどうなる?」という疑問をお持ちの方向けに、登記が必要な理由について、具体例を紹介しながらご説明します。

そもそも対抗要件とは?

 

 対抗要件」とは、売主と買主の間で成立した契約を、第三者に対しても主張するための要件です。不動産では「登記」が対抗要件です。

 きちんと登記をしていれば、「この不動産は私の物だ!」と主張する第三者が現れても、「登記をしているので、私の不動産です」と言えます。

事例紹介

ケース1(二重売買のリスク) 

 悪徳業者の売主(A)は、ある不動産を買主(B)に売却したにもかかわらず、他の買主(C)にも二重に売却をして、Cが先に所有権移転登記をしてしまった。

 

 Cが先に登記をしたので、Cが所有権を取得します。Bは先に購入代金を支払い、引っ越しを済ませてその家に住んでいたとしても、出て行かなければなりません

 

 不動産の場合、購入日の早い方ではなく、登記を先にした方が所有権を取得するので、不動産を購入したら、一刻も早く登記をすべきだと言えます。

 

 

二重売買のリスク

ケース2(売主に対する差押えのリスク)

 買主(B)は売主(A)に不動産の購入代金を支払ったが、AとBは信頼できる親族の間柄であったため、所有権移転登記をせず、A名義のままにしておいた。

すると、Aが事業に失敗して破産してしまった。

 

 Aにお金を貸している債権者(D)は、Aがお金を返せなくなった場合、Aの所有する不動産を差押さえることができます。

 Dが不動産に差押え登記をすると、その後にBが登記をしても、Bは差押えの負担の付いた不動産を取得する事になります。また、後に裁判所が競売を行い、Eが買い受けた場合には、Eが所有権を取得し、Bは家を出て行かなければなりません。

 もし、Bが差押えよりも前登記をしていれば、出て行く必要はありませんでした

 たとえ売主と買主が信頼できる間柄であっても、もしもの時に備えて、不動産を取得した場合は必ず登記をするべきだと言えます。

売主に対する差押えのリスク

ケース3(担保の設定)

 買主(B)はローンを組んで売主(A)から不動産を購入したいと考えているが、購入時の費用負担が気になっている。

 Bは、登記に伴う登録免許税の費用を抑えるため、購入後も登記をせず、そのままにしようとしている。

 

 購入する不動産を担保に金融機関から融資を受ける場合、買主名義の不動産にする前提でなければ、金融機関は融資をしないことが一般的です。

(※融資には別途、金融機関所定の審査も必要です。)

 

 購入後に所有権移転登記をしない前提だと、金融機関の融資を受けられなくなり、購入に伴うBの負担が増大してしまいます

 

担保の設定

ケース4(名義変更の負担増のリスク)

 買主(B)は不動産を購入したが、面倒なので所有権移転登記をせず、売主(A)の名義のままにしていたが、その後、Aが死亡した。

 

 Aには、妻と子供3人がいました。

 不動産売却後、AからBへの所有権移転登記をする前にAが亡くなってしまった場合、登記の手続きにはAの相続人(妻と子供3人)全員の協力が必要になるため、必要な書類が増え、少々面倒です。

 

 中には、長年連絡を取っていなかった相続人がいる場合もあります。場合によっては、裁判等を行うこともあり、余計な時間と費用がかかってしまいます。

 このような状況にならないためにも、不動産を購入したら、速やかに登記をしておくべきだと言えます。

名義変更の負担増のリスク

ケース5(売主側のデメリット)

 売主(A)は買主(B)に不動産を売却したが、Bは移転登記に協力してくれない。

 

 稀なケースですが、買主が登記に非協力なこともあります。しかし、所有権移転登記をしないでいると、固定資産税請求が売主(登記記録上の所有者)に対してされることになってしまいます。

 速やかに所有権移転登記を済ませておくことは、売主にとっても重要です。

売主側のデメリット

おわりに

 

 以上のように、不動産売買をしたにもかかわらず登記をしないでいると、様々なリスクが発生する可能性があります。

 速やかに所有権移転登記をすることは、売主・買主の双方にとって重要なんですね。

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